房地产观察家：realestatereview
在国内旅游地产界，中坤集团的宏村项目可谓大名鼎鼎。这个被标志为世界文化遗产的古村落，以其优雅、精致、极具美学价值的建筑群落，超越了江南六大古镇，向世界绽放长久的生命力。
宏村成名很早，如今的宏村已经成为一类旅游地产模式的代名词，业内早已将宏村当成一个典型案例，反复捉摸。与宏村一起成名的，还有那个北大的著名才子、诗人，曾打算收购冰岛大片地皮的商人*怒波。
一个浪漫主义的地产商，结合了一个风景绝美的古村落，打造出旅游地产界的一个标杆模式。
但如今，年少成名的宏村，随着时间的流逝，也在发生蜕变。
今天跟各位共同分享一位资深记者的深度访谈，看看宏村模式到底如何？最近他们怎样了？
下面请看中房报资深记者李阳的一段专访。笔者对李阳（）的原创文章进行了分析和提炼，共同给各位呈现一个立体的、生动的、客观的宏村。
一、历史沿革：发现宝藏，圈养起来，申请遗产，公之于众
话说年前，宏村村民过着艰难的生活，温饱不足，无所事事。现在，他们过着富足的生活。这一切改变都源于年那次黟县人民*府与中坤集团的合作。
宏村是中坤集团做的最早的古村落项目，也是目前最成功的一个。
因为古村落这种形态的特殊性，中坤需要与*府走得很近，从规划到定位，双方要达成一致，而*怒波在其中发挥着主导作用。从年正式进入宏村起，中坤开始讲述一个又一个故事。
年，中坤集团与宏村所属的黟县市*府签订了共30年的宏村经营权协议后，便开始了对宏村的投入，当年投入多万元，包括对景区进行路灯等标识安装、水沟清淤、建筑保护，以及搭建景区管理团队。此后每年，中坤集团在景区建筑保护、营销等方面仍继续投入。
年，宏村申报世界文化遗产，并成为国家5A级景区，从年每年不到17万元的门票收入，到年收入达到近千万元。此时，根据约定与村民要求，之前约定的每年“18万元+门票收入5%”的返还收入方式变为门票收入的33%返还给村民和当地*府，这样的收入分配一直延续至今。
通过资源嫁接与资本推动，这个拥有丰富文化资源但偏于一隅的贫穷落户的古村落一夜间成了远近闻名的旅游新区，年，宏村景区实现游客量近万人次，门票收入近亿元。远超周边起步更早的西递景区。
二、经营指标：收入虽然不高，但投资回报率超常
相较形态类似的乌镇年7.69亿元的营业收入，中坤用了近16年打造的最成熟的宏村景区每年1亿元的主营业务收入仍然太少。但这其实并不影响宏村的投资收益能力。
同样是极具特色风情的精彩小镇，为何差异会如此巨大？笔者作如下分析。
第一，地段因素。不同于行业老大乌镇紧邻超级城市上海和大都市杭州的优越位置，坐落于安徽*山的宏村，周边只有杭州、合肥和南京等省会级城市，并且离这些区域中心都还有2~3个小时车程。能在这样尴尬的距离里，做出百万人次以上的客流量，已经实属不易。
第二，产品模式。不同于乌镇的观光、体验、住宿、餐饮、度假、演艺的全产业链，这些年的宏村还只是一个单纯的观光度假模式。因为是世界文化遗产，对遗产保护的要求限制了宏村内容的再开发，因此整个景区只能靠山吃山，绝大部分消费者赏完美景就会当天往返，无法截留更多消费，这个是宏村模式最主要的软肋。
第三，投资回报。虽然旅游产品多元化和创新存在障碍，但从生意的角度来看，宏村的经营绝对是笔划算的买卖。相比前期只有数千万元的修复、改造和投资，宏村当前每年过亿的门票收入已经非常成功。即使扣除返还*府和村民部分的收入，中坤在宏村单个项目上的门票现金回报也是超值。
三、模式蜕变：逐步升级、日渐丰满
1、从年起，宏村项目只是简单的门票经济。其基本的商业逻辑即是利用古建筑的魅力、原住民生活的神秘，构建旅游观光景区，吸引人气，最终让游客落脚在围绕景区而建的各类旅游度假项目中休闲消费，当地居民、*府与中坤共同分享景区门票收益。
2、很快的，在年，面对越来越成熟的景区，周边的土地升值的机会已经形成，圈养的鸭子已经肥了，中坤便着手下一步棋，宏村模式开始升级。
年，中坤与黟县人民*府进行第二次合作，以宏村景区的收入为主要资金，修建*山宏村奇墅湖国际旅游度假村。度假村距宏村3公里，陆地面积亩，投资额15亿元，规划建为集休闲、接待设施、五星级宾馆、文化演艺、运动中心以及产权式经营的徽派别墅为一体的休闲娱乐中心。
按照中坤的运营思路，度假酒店用于经营，度假住宅用于销售，这样，中坤在该项目上将不仅拥有门票收入，还会有大笔的地产收入，中坤也实现了其在*山由单纯景区经营到复合型旅游度假目的地运营的转型。
3、随着年大型实景剧《宏村·阿菊》的上演，中坤的古村落产品标准形态逐渐成型。“有门票、酒店以及不动产的收入，把庙建起来，虽然不能收门票，但却是在营造一种文化氛围，再把演艺节目做起来，我之后再把度假小镇做起来，当做禅修中心，这是打造一个标准的度假产品模式，这样做起来是一个很棒的国际性的度假产品。”这才是*怒波想要的。
这场几经改版、已经投入约2.6亿元的实景剧还是给了中坤很多惊喜，每到周末，观众能达到一千人，对酒店和景区客流都产生了正面影响，中坤预测用5年多的时间将能收回成本。与此同时，宏村在仅通过门票收入的景区也开始筹备通过开发旅游商品等方式延伸旅游产业链。*怒波谈到，“宏村还在做一个项目，必须做旅游节，中坤在宏村、*和普洱先后做了不同主题的旅游节。”旅游节也成为了宏村运营过程中的亮点。
从这我们已经看到，宏村模式的答案已经浮出水面：中坤正在把每个古村落打造成有古建筑、旅游小镇、酒店、演艺节目等其他多种休闲度假产品的复合型旅游目的地。
4、复制连锁，多点联营
一个宏村的操作方式已经明确，即“景区+地产+演艺”的模式已逐渐清晰，下面中坤继续做的事情就是连锁复制扩张。通过一个个古村落“修旧如旧”的保护，将其周边多个景区联成体系，随着人气的增加和旅游市场的需要，在景点周边进行星级酒店、旅游小镇、高端物业等地产的配套建设，再以当地文化故事为背景，打造一场大型实景演出在景区上演，既可以提升景区文化氛围，也能够带动景区和酒店人气。
一直以来，中坤的旅游综合体主要靠自有资金和城市物业经营及销售回笼支撑建设。
与其他旅游综合体多先通过地产项目销售回收资金不同，中坤集团旅游综合体是先通过古村落等景区的打造，聚拢一定人气后再进行物业开发和销售。因中坤集团所做项目之前多为非成熟的旅游市场，这样的开发节奏其实是被动选择，当然，也得益于保护型景区所需的维护费用仅为千万元级别，与主题公园等需要数亿元资金沉淀相比，中坤集团前期所需资金投入并不大。
四、景区运营实况记录
以古村落为核心的景区打造是中坤集团旅游综合体的基础，其对于古村落主要做两件事情：保护和营销。下面给各位展现记者李阳采写的四个场景：
场景一：
6月中旬的一个上午，游客陆续涌进，宏村人又开始了新一天的忙碌。胡同里、水塘边、柳树下，都能看到拿着画板写生的学生，这是中坤集团的营销方式之一。10多年前，中坤集团就与多家大中院校合作，每年有约15万固定学生在景区写生，这既是一道风景线，也为景区内村民的住宿、餐饮经营提供了保障。
通过与周边城市旅行社进行合作，打造宏村旅游节等多种方式的营销，宏村的旅游市场迅速成熟。年，宏村景区实现游客万人，门票收入近亿元。
相比宏村，其附近的关麓和南屏景区仍在逐渐培育人气，中坤集团在尝试通过将多个景区打包的营销方式将更多游客带到景区，比如，购买宏村景区门票的游客再去往其他景区时可以享受半价门票等。
在*山板块和南疆板块，景区中的所有业态均为村民自主经营，而在这些项目中，中坤集团选择了不同的模式。
场景二：
7月初的一个雨天，位于安徽省桐城市的孔城老街显得格外安静，这个由中坤集团运作的类似乌镇的老街还没有得到旅游市场的